Ипотека

Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка».

Современное ипотечное кредитование

Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

В России термины ипотека и ипотечный кредит означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита — mortgage. То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Процедура андеррайтинга в банке предполагает расчет коэффициентов:

П/Д Платеж/Доход: отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период;
О/Д Обязательства/Доход: отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу;
К/З Кредит/Залог: отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость: отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров.

Хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Особенности ипотечного кредита

Наиболее ответственный шаг – выбор программы ипотеки. Выбирать можно по ставке кредита, по сроку, по величине первоначального взноса, по сумме кредита или величине ежемесячного платежа.

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами.

Налоговые льготы в России

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья и уплату процентов по займам, выданным на приобретение жилья, но не превышающей 1 миллион рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:
- если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и, заявив о приобретении жилья, предоставить подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
- в налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой службе заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление №5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию – родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Ипотека: условия кредитования

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское. Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки. Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают некоторые ограничения и создают особые условия ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения. Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Оформление ипотеки дома или квартиры

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:
правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
паспорт на жилье с его планом;
справка о регистрации и характеристика жилого помещения;
справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Погашение кредита при ипотеке

После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способы погашения кредита

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично или пр. В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата, и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни. В случае если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе. Другой вариант безналичных расчетов по кредиту – это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение кредита

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Горячие предложения!